Writer and Copyright:
Dr. Appe Hutauruk, SH., MH.
Advokat & Dosen Fakultas Hukum Universitas Mpu Tantular
Ketua umum Komunitas Masyarakat Anti Korupsi & Penggelapan Pajak
AKTIVIS 1998
TANGGUNG JAWAB PEMELIHARAAN BANGUNAN GEDUNG BERISIKO TINGGI
Kelaikan fungsi bangunan gedung merupakan kondisi suatu bangunan gedung yang memenuhi persyaratan administratif dan teknis sehingga dinyatakan layak/laik untuk difungsikan sesuai peruntukannya. Bangunan gedung merupakan wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi yang menjadi tempat manusia melakukan kegiatannya, baik untuk hunian, keagamaan, usaha, sosial, budaya, maupun kegiatan khusus. Karena di dalamnya berlangsung aktivitas manusia dalam jumlah besar dan terus-menerus, bangunan gedung tidak hanya bernilai ekonomi, tetapi juga mengandung risiko terhadap keselamatan jiwa, harta benda, dan lingkungan sekitarnya. Oleh sebab itu, negara berkepentingan untuk mengatur penyelenggaraan bangunan gedung sejak tahap perencanaan, pelaksanaan, pemanfaatan, pelestarian, hingga pembongkaran.[1]
Kewajiban negara tersebut berakar pada amanat konstitusi. Pasal 28H ayat (1) Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945 menjamin hak setiap orang untuk bertempat tinggal serta mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat, sedangkan Pasal 28G ayat (1) menjamin hak atas rasa aman. Dalam kerangka negara hukum kesejahteraan, jaminan konstitusional itu harus diterjemahkan ke dalam instrumen hukum administrasi yang mampu mencegah terjadinya kerugian sebelum kerugian itu timbul.[2] Salah satu instrumen yang dipilih oleh pembentuk undang-undang adalah perizinan, yakni sarana yuridis pemerintah untuk mengendalikan perilaku warga agar sesuai dengan kepentingan umum.[3]
Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung sebagaimana telah diubah melalui Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang (selanjutnya UU Bangunan Gedung) menegaskan bahwa penyelenggaraan bangunan gedung bertujuan mewujudkan bangunan gedung yang fungsional dan menjamin keandalan teknis dari segi keselamatan, kesehatan, kenyamanan, dan kemudahan. Pasca berlakunya rezim Cipta Kerja, Izin Mendirikan Bangunan (IMB) digantikan oleh Persetujuan Bangunan Gedung (PBG), sedangkan kelaikan pemanfaatan bangunan dibuktikan melalui Sertifikat Laik Fungsi (SLF). Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung (PP 16/2021) mendefinisikan SLF sebagai sertifikat yang diberikan oleh Pemerintah Daerah, atau Pemerintah Pusat untuk bangunan gedung fungsi khusus, untuk menyatakan kelaikan fungsi bangunan gedung sebelum dapat dimanfaatkan.[4]
SLF tidak berhenti sebagai syarat awal pemanfaatan. Pasal 274 ayat (2) PP 16/2021 menentukan bahwa SLF harus diperoleh pemilik sebelum bangunan gedung dimanfaatkan, sedangkan Pasal 297 PP 16/2021 membatasi masa berlaku SLF selama 20 (dua puluh) tahun untuk rumah tinggal tunggal dan rumah deret tertentu, dan 5 (lima) tahun untuk bangunan gedung lainnya. Perpanjangan SLF wajib didahului pemeriksaan kelaikan fungsi oleh pengkaji teknis yang menilai kesesuaian kondisi terbangun dengan standar teknis. Dengan desain demikian, SLF berfungsi sebagai instrumen pengawasan berkala atas kewajiban pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung selama masa pemanfaatan, sebab kelaikan fungsi yang pernah dinyatakan pada suatu waktu dapat menurun seiring bertambahnya umur bangunan, perubahan fungsi, dan kelalaian pemeliharaan.[5]
Kebutuhan akan pengawasan berkala itu menjadi semakin mendesak pada bangunan gedung berisiko tinggi, yaitu bangunan yang karena ketinggian, luas, jumlah penghuni atau pengunjung, kompleksitas sistem mekanikal-elektrikal, atau sifat kegiatannya memiliki potensi bahaya yang besar apabila terjadi kegagalan fungsi, khususnya kebakaran. PP 16/2021 mengklasifikasikan bangunan gedung antara lain berdasarkan tingkat kompleksitas dan tingkat risiko bahaya kebakaran (rendah, sedang, dan tinggi), sementara Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 2025 tentang Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko yang menggantikan PP Nomor 5 Tahun 2021 menempatkan tingkat risiko sebagai dasar intensitas perizinan dan pengawasan.[6] Pada bangunan seperti pusat perbelanjaan, gedung perkantoran bertingkat tinggi, hotel, rumah sakit, apartemen, dan gedung industri, kegagalan sistem proteksi kebakaran, jalur evakuasi, atau instalasi listrik dapat berujung pada korban jiwa massal.
Kondisi ideal yang hendak diwujudkan adalah setiap bangunan gedung berisiko tinggi yang dimanfaatkan memiliki SLF yang sah dan masih berlaku, dipelihara secara berkala sesuai standar teknis, serta diawasi oleh pemerintah daerah secara konsisten. Namun kenyataan di lapangan menunjukkan kesenjangan yang serius. Pada 15 Januari 2025 terjadi kebakaran di Glodok Plaza, Jakarta Barat, yang menewaskan 11 (sebelas) orang dan mendorong Dewan Perwakilan Rakyat Daerah (DPRD) DKI Jakarta mendesak Pemerintah Provinsi untuk menginventarisasi ulang SLF seluruh gedung dan tempat usaha.[7] Kurang dari setahun kemudian, pada 9 Desember 2025, kebakaran di gedung kantor PT Terra Drone Indonesia di Kemayoran, Jakarta Pusat, menewaskan 22 (dua puluh dua) orang. Gubernur DKI Jakarta kemudian memerintahkan pengecekan ulang SLF seluruh gedung di ibu kota.[8] Dalam persidangan di Pengadilan Negeri Jakarta Pusat pada 15 April 2026 terungkap bahwa SLF gedung tersebut telah habis masa berlakunya sejak 27 Agustus 2020 dan tidak pernah diperpanjang hingga kebakaran terjadi, sehingga selama lebih dari lima tahun gedung dimanfaatkan tanpa pemeriksaan kelaikan fungsi yang sah, termasuk atas sistem proteksi kebakaran dan jalur evakuasinya.[9]
Kedua peristiwa tersebut bukan kasus yang berdiri sendiri. Berdasarkan data Dinas Penanggulangan Kebakaran dan Penyelamatan Provinsi DKI Jakarta tahun 2025, dari 2.609 gedung bertingkat yang diperiksa, sebanyak 694 gedung belum memenuhi persyaratan proteksi kebakaran, 361 di antaranya merupakan gedung bertingkat tinggi (delapan lantai ke atas) dan 333 gedung merupakan gedung bertingkat rendah. Artinya, sekitar 26,6 persen gedung bertingkat yang diperiksa belum memenuhi standar proteksi kebakaran, dan lebih dari separuhnya justru berada pada kategori gedung tinggi yang paling berisiko.[10] Sepanjang tahun 2026, Dinas Cipta Karya, Tata Ruang dan Pertanahan (CKTRP) DKI Jakarta juga mencatat telah melakukan rapat klarifikasi terhadap 57 bangunan, menerbitkan Surat Pemberitahuan kepada 23 bangunan, dan menjatuhkan Surat Perintah Penghentian Kegiatan Sementara (SPPKS) dan/atau Tetap (SPPKT) terhadap 8 bangunan terkait kewajiban SLF, dengan SPPKS dikenakan kepada bangunan yang SLF-nya telah habis masa berlakunya dan SPPKT kepada bangunan yang dimanfaatkan tanpa SLF.[11]
Data tersebut memperlihatkan bahwa persoalan SLF bukan sekadar persoalan kelengkapan dokumen administratif, melainkan persoalan efektivitas hukum. Menurut Soerjono Soekanto, efektif atau tidaknya penegakan hukum dipengaruhi oleh faktor hukumnya sendiri, penegak hukum, sarana atau fasilitas, masyarakat, dan kebudayaan. Hal ini sejalan dengan pandangan Lawrence M. Friedman bahwa bekerjanya sistem hukum ditentukan oleh struktur, substansi, dan budaya hukum.[12] Soekanto menegaskan bahwa kelima faktor tersebut saling berkaitan erat.[13] Dalam konteks SLF, kelima faktor tersebut tampak bermasalah: norma yang telah ada belum diikuti mekanisme deteksi dini atas SLF yang kedaluwarsa, pengawasan pemerintah daerah cenderung reaktif setelah terjadi bencana, pemilik bangunan memandang perpanjangan SLF sebagai beban biaya, dan kesadaran hukum pengguna bangunan terhadap status kelaikan gedung yang mereka tempati masih rendah.[14]
Padahal, UU Bangunan Gedung telah menyediakan perangkat sanksi yang berlapis. Selain sanksi administratif berupa peringatan tertulis, pembatasan kegiatan, penghentian sementara atau tetap pemanfaatan, pembekuan atau pencabutan SLF, denda administratif, hingga perintah pembongkaran, Pasal 46 UU Bangunan Gedung mengancam pemilik dan/atau pengguna bangunan gedung yang tidak memenuhi ketentuan undang-undang dengan pidana penjara paling lama 3 (tiga) tahun atau denda paling banyak 10% (sepuluh persen) dari nilai bangunan apabila mengakibatkan kerugian harta benda orang lain, paling lama 4 (empat) tahun atau denda paling banyak 15% (lima belas persen) apabila mengakibatkan cacat seumur hidup, dan paling lama 5 (lima) tahun atau denda paling banyak 20% (dua puluh persen) apabila mengakibatkan hilangnya nyawa orang lain.[15] Keberadaan sanksi tersebut menimbulkan pertanyaan tentang mengapa pelanggaran kewajiban SLF tetap meluas, dan sejauh mana tanggung jawab hukum dapat dibebankan tidak hanya kepada pemilik atau pengelola, tetapi juga kepada pemerintah daerah yang lalai menjalankan fungsi pengawasan.[16]
[1]Marihot Pahala Siahaan. 2008. Hukum Bangunan Gedung di Indonesia. Jakarta: RajaGrafindo Persada. hlm. 3.
[2]Philipus M. Hadjon. 1987. Perlindungan Hukum bagi Rakyat di Indonesia. Surabaya: Bina Ilmu. hlm. 2.
[3]N.M. Spelt & J.B.J.M. ten Berge. 1993. Pengantar Hukum Perizinan. Disunting oleh Philipus M. Hadjon. Surabaya: Yuridika. hlm. 2.
[4]Adrian Sutedi. 2010. Hukum Perizinan dalam Sektor Pelayanan Publik. Jakarta: Sinar Grafika. hlm. 168.
[5]Jimmy S. Juwana. 2005. Panduan Sistem Bangunan Tinggi untuk Arsitek dan Praktisi Bangunan. Jakarta: Erlangga. hlm. 131.
[6]Soehatman Ramli. 2010. Petunjuk Praktis Manajemen Kebakaran (Fire Management). Jakarta: Dian Rakyat. hlm. 27.
[7]RM.id. 2025. “Cegah Kebakaran, Periksa Ulang Sertifikat Laik Fungsi Gedung Usaha di Jakarta” – Halaman 1 (rm.id), diakses 20 September 2026.
[8]Kompas.com. 2025. “Usai Kebakaran Terra Drone, Pramono Akan Cek Sertifikat Laik Fungsi Gedung di Jakarta” – Halaman 1 (megapolitan.kompas.com), diakses 20 September 2026.
[9]JawaPos.com. 2026. “Fakta Persidangan Kebakaran Terra Drone: Sertifikat Laik Fungsi Gedung Ternyata Mati 5 Tahun” – Halaman 1 (jawapos.com), diakses 20 September 2026.
[10]Kompas.id. 2026. “Pemprov Jakarta Diminta Menindak Tegas Gedung Tanpa Sertifikat Laik Fungsi” – Halaman 1 (kompas.id), diakses 20 September 2026.
[11]Teropong Time Indonesia. 2026. “Pemprov DKI Tindak 23 Bangunan Terkait Kewajiban Sertifikat Laik Fungsi” – Halaman 1 (teropongtimeindonesia.online), diakses 20 September 2026.
[12]Lawrence M. Friedman. 2009. Sistem Hukum: Perspektif Ilmu Sosial. Terjemahan M. Khozim. Bandung: Nusa Media. hlm. 12.
[13]Soerjono Soekanto. 2008. Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Penegakan Hukum. Jakarta: RajaGrafindo Persada. hlm. 8.
[14]Ridwan HR. 2018. Hukum Administrasi Negara. Edisi Revisi. Jakarta: RajaGrafindo Persada. hlm. 199.
[15]Muladi & Dwidja Priyatno. 2010. Pertanggungjawaban Pidana Korporasi. Jakarta: Kencana. hlm. 15.
[16]Munir Fuady. 2002. Perbuatan Melawan Hukum: Pendekatan Kontemporer. Bandung: Citra Aditya Bakti. hlm. 3.
Writer and Copyright:
Dr. Appe Hutauruk, SH., MH.
Advokat & Dosen Fakultas Hukum Universitas Mpu Tantular
Ketua umum Komunitas Masyarakat Anti Korupsi & Penggelapan Pajak
AKTIVIS 1998