Writer and Copyright:
Dr. Appe Hutauruk, SH., MH.
Advokat & Dosen Fakultas Hukum Universitas Mpu Tantular
Ketua umum Komunitas Masyarakat Anti Korupsi & Penggelapan Pajak
AKTIVIS 1998
ASPEK HUKUM WANPRESTASI DALAM KESEPAKATAN KONSENSUIL SEWA-MENYEWA TERHADAP RISIKO PENGUSIRAN SEPIHAK OLEH PEMILIK
Perjanjian sewa-menyewa merupakan salah satu instrumen hukum dalam kehidupan masyarakat modern yang frekuensi penggunaannya sangat tinggi, baik untuk kebutuhan tempat tinggal/hunian maupun ruang usaha komersial.[1] Dalam dinamika kehidupan sosial yang mobilitasnya kian tinggi, kebutuhan akan aksesibilitas terhadap tempat tinggal sementara atau ruang produktif menjadi kebutuhan primer manusia. Secara filosofis dan sosiologis, sewa-menyewa bukan sekadar transaksi ekonomi untuk mendapatkan manfaat atas suatu barang, melainkan sebuah hubungan kontraktual yang mengintegrasikan aspek kepercayaan, kepastian hukum, dan pemenuhan hak serta kewajiban timbal balik antara penyewa dan pemberi sewa.[2]
Dalam sejarah hukum, sewa-menyewa telah dikenal sejak zaman Romawi dengan istilah locatio conductio. Pada intinya, hubungan ini melahirkan hak kebendaan bagi penyewa untuk menikmati barang milik orang lain dengan memberikan imbalan tertentu. Di Indonesia, konstruksi hukum sewa-menyewa secara yuridis normatif telah digariskan dengan kokoh dalam Buku III Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata). Pasal 1548 KUHPerdata yang berbunyi “Sewa-menyewa ialah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak yang lain selama suatu waktu tertentu, dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh pihak tersebut”,[3] Hal ini memberikan batasan mengenai sewa-menyewa sebagai suatu perjanjian di mana pihak yang satu mengikatkan diri untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak yang lain selama suatu waktu tertentu, dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh pihak tersebut.
Selanjutnya, sistem hukum perdata Indonesia menempatkan asas konsensualisme sebagai fondasi utama terbentuknya perjanjian. Prinsip ini menegaskan bahwa perjanjian lahir pada saat tercapainya kata sepakat mengenai barang dan harga, tanpa memerlukan formalitas yang berlebihan. Hal ini mencerminkan semangat kebebasan berkontrak (freedom of contract) sebagaimana dianut dalam Pasal 1338.[4] Negara memberikan otonomi penuh bagi para pihak untuk mengatur hubungan hukum mereka selama tidak melanggar tata tertib umum dan kesusilaan. Namun, di balik kemudahan sistem konsensual ini, terdapat kerentanan hukum yang inheren. Ketiadaan kewajiban formal untuk menuangkan perjanjian dalam bentuk akta otentik sering kali menyebabkan lemahnya alat bukti ketika terjadi sengketa, yang merupakan kelemahan sistemis dalam praktik sewa-menyewa di Indonesia.
Dalam perspektif ekonomi kontrak, hubungan sewa-menyewa sejatinya merupakan sebuah economic interest di mana kedua pihak memiliki motif yang berbeda namun saling ketergantungan, pemberi sewa menginginkan keuntungan (rental yield) dan pemeliharaan aset, sedangkan penyewa menginginkan utilitas atau manfaat atas barang tersebut.[5] Konflik muncul ketika utilitas penyewa terganggu oleh klaim kerusakan atau ancaman pengusiran, yang merusak esensi “kenikmatan yang aman” (peaceful enjoyment) yang seharusnya dijamin oleh pemberi sewa. Ketika “kenikmatan yang aman” ini terganggu, maka esensi perjanjian sewa telah terkikis.
Menurut M. Yahya Harahap, dalam hubungan sewa-menyewa sering dijumpai para pihak yang merasa dirugikan akibat tidak terpenuhinya prestasi yang dijanjikan, atau terjadinya penyalahgunaan objek sewa yang mengakibatkan perselisihan.[6] Wanprestasi menjadi momok yang menakutkan dalam hubungan ini. Wanprestasi sebagai bentuk kegagalan memenuhi kewajiban kontraktual dapat berupa tidak dipenuhinya prestasi sama sekali, pemenuhan prestasi yang tidak tepat waktu, atau pemenuhan prestasi yang dilakukan secara salah.[7] Ketidakpatuhan salah satu pihak terhadap janji-janji awal baik itu mengenai pembayaran sewa tepat waktu oleh penyewa, maupun kewajiban pemeliharaan objek sewa oleh pemberi sewa sering kali menciptakan ketegangan yang eskalatif. Tidak mustahil dari perselisihan tersebut akan berbuntut pada tindakan pengakhiran sewa secara sepihak, bahkan pengusiran paksa yang mengabaikan prosedur hukum yang berlaku.[8]
Tindakan sepihak ini, dalam perspektif hukum perdata, merupakan bentuk eigenrichting atau tindakan main hakim sendiri yang sangat dilarang dalam negara hukum yang menjunjung tinggi due process of law. Pasal 1365 KUHPerdata berbunyi: “Tiap perbuatan yang melanggar hukum dan membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian itu karena kesalahannya untuk menggantikan kerugian tersebut”. Namun Pasal 570 KUHPerdata berbunyi: “Seseorang memiliki kedaulatan penuh atas miliknya, tetapi penggunaannya tidak boleh bertentangan dengan undang-undang, ketertiban umum, maupun merugikan hak orang”.[9]
Pengusiran paksa tanpa melalui putusan pengadilan merupakan pelanggaran serius terhadap hak-hak subjektif penyewa. Secara prosedural, pemutusan sewa karena wanprestasi haruslah merujuk pada Pasal 1266 KUHPerdata, yang mensyaratkan pembatalan perjanjian melalui intervensi hakim (syarat batal), kecuali jika dalam perjanjian telah disepakati untuk menyimpang dari ketentuan tersebut.[10] Namun, realitas sosial menunjukkan bahwa banyak pemberi sewa mengabaikan prosedur ini, merasa memiliki otoritas absolut atas objek miliknya untuk mengusir penyewa kapan saja mereka menghendaki, tanpa mempedulikan hak-hak penyewa yang telah membayar lunas kewajibannya. Seperti yang dialami oleh Arsyindah Farhan di Jakarta Timur.[11]
Arsyindah Farhan memiliki pengalaman buruk di usir dari properti yang mereka sewa dengan tuduhan palsu. Pengalaman pertama pada tahun 2014 hingga 2016 Arsyindah dan ibunya menempati rumah petak yang tidak layak karena penuh tikus, lingkungan berisik, dan pemilik yang semena-mena. Mereka akhirnya diminta pindah dengan tuduhan palsu bahwa mereka sering menunggak sewa. Padahal, pemilik hanya ingin mengganti mereka dengan penyewa lain yang bersedia menanggung biaya renovasi (kanopi dan ubin). Pengalaman kedua pada tahun 2016 hingga 2019 mereka pindah ke kontrakan lain di kampung yang sama. Meski bebas tikus, mereka menghadapi masalah teknis (bocor dan mesin air rusak) serta pemilik yang sering memaksa meminta pembayaran sewa dua bulan sekaligus. Setelah tiga tahun, mereka kembali diminta pindah karena rumah tersebut akan digunakan oleh anak pemilik yang baru menikah.
Pengusiran sepihak dengan tuduhan palsu oleh pemilik sewa ini di duga melakukan wanprestasi merujuk pada Pasal 1266 KUHPerdata dimana syarat batal dianggap selalu dicantumkan dalam persetujuan yang timbal balik, manakala salah satu pihak tidak memenuhi kewajibannya.[12] Dalam hal demikian persetujuan tidak batal demi hukum, tetapi pembatalan harus dimintakan kepada Pengadilan. Permintaan ini juga harus dilakukan, jika syarat batal telah dinyatakan dalam persetujuan mengenai tidak dipenuhinya kewajiban. Jika syarat batal tidak dinyatakan dalam persetujuan, Hakim mempunyai keleluasaan untuk memberikan suatu jangka waktu kepada pihak yang lalai guna memenuhi kewajibannya, jangka waktu mana namun demikian tidak boleh lebih dari satu bulan.[13]
Lebih jauh dalam dimensi etika hukum, setiap pelaksanaan perjanjian harus didasarkan pada asas iktikad baik (good faith) sebagaimana diatur dalam Pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata. Iktikad baik di sini berfungsi sebagai “penjaga” agar pemberi sewa tidak bertindak sewenang-wenang terhadap penyewa. Ketika seorang pemberi sewa melakukan pengusiran paksa karena adanya perselisihan kecil atau klaim kerusakan yang belum terbukti, maka ia telah melanggar prinsip iktikad baik. Sering kali, pemberi sewa merasa memiliki posisi tawar yang dominan (dominant bargaining power) untuk mendikte kondisi sewa, yang sering kali menindas pihak penyewa.[14]
Fenomena ini diperparah dengan lemahnya posisi psikologis dan hukum penyewa. Sering kali penyewa berada dalam posisi subordinat karena keterbatasan akses terhadap bantuan hukum atau ketakutan akan biaya litigasi yang lebih besar daripada nilai sewa itu sendiri. Ketimpangan kekuasaan (power imbalance) ini menciptakan access to justice gap, di mana penyewa sering kali menyerah atau “kalah sebelum bertanding” ketika diintimidasi oleh pemberi sewa.[15] Inilah realitas sosiologis penegakan hukum di lapangan yang sering luput dari analisis normatif. Hukum perdata yang ideal seharusnya mampu menyeimbangkan posisi tawar ini, namun pada praktiknya, sering kali hukum menjadi tajam ke bawah bagi penyewa yang dianggap melanggar janji, tetapi tumpul ke atas bagi pemberi sewa yang melakukan kesewenang-wenangan.[16]
Dalam konteks kerusakan objek sewa, sering kali terjadi kerancuan definisi yang berujung pada sengketa. Hukum perdata harus mampu membedakan antara kerusakan akibat pemakaian wajar (ordinary wear and tear) dan kerusakan akibat kelalaian (wanprestasi). Ordinary wear and tear sejatinya adalah risiko bisnis atau risiko kepemilikan bagi pemberi sewa, bukan merupakan beban penyewa. Namun, ketiadaan bukti tertulis (seperti check-list kondisi barang saat awal sewa) sering kali membuat pemberi sewa dengan mudah menuduh penyewa telah melakukan wanprestasi, yang kemudian dijadikan justifikasi untuk melakukan pengusiran. Kerancuan ini menjadi celah bagi pemberi sewa untuk melakukan “klaim sepihak” yang tidak berdasar.[17]
Selain itu, perlu dikaji bagaimana kedudukan Pasal 1564 KUHPerdata yang mengatur tanggung jawab penyewa atas kerusakan. Pasal ini sering ditafsirkan secara luas oleh pemberi sewa untuk membebankan seluruh biaya perbaikan atau bahkan ganti rugi atas penurunan nilai objek sewa kepada penyewa, tanpa mempertimbangkan faktor-faktor eksternal atau usia pakai barang.[18] Hal ini merupakan bentuk ketidakadilan kontraktual yang perlu mendapatkan perhatian serius dalam analisis hukum.
Tantangan lainnya adalah ketiadaan mekanisme dispute resolution yang efektif dalam perjanjian sewa-menyewa di tingkat masyarakat bawah. Banyak perjanjian sewa-menyewa hanya berlandaskan kepercayaan lisan. Ketika sengketa muncul, pihak penyewa kehilangan pijakan hukum yang kuat untuk membela diri. Inilah yang mendasari pentingnya penelitian mengenai wanprestasi dalam kesepakatan konsensual. Konsensualisme yang diharapkan membawa kemudahan, justru menjadi bumerang ketika terjadi sengketa karena ketiadaan bukti pembuktian yang otentik.[19]
Ditinjau dari aspek perdata, kerusakan pada objek sewa sering kali menjadi titik picu utama. Jika penyewa dianggap melakukan wanprestasi karena merusak objek sewa, maka pemberi sewa berhak menuntut ganti rugi. Namun, apakah kerusakan tersebut secara otomatis memberikan hak bagi pemberi sewa untuk melakukan pengusiran secara instan. Inilah celah hukum yang sering dimanfaatkan untuk melakukan penindasan ekonomi terhadap penyewa. Hukum perdata memberikan instrumen untuk menuntut ganti rugi, namun pengusiran adalah tindakan yang berbeda derajatnya, yang harus didasarkan pada alasan-alasan yang kuat, prosedural, dan sah di mata hukum. Pengusiran harus dipandang sebagai jalan terakhir (ultimum remedium), bukan langkah awal atas sengketa ringan.[20]
Dewasa ini terdapat fenomena peristiwa hukum yang sangat tragis dari aspek pelaksanaan perjanjian sewa-menyewa hunian dan ruang usaha di perkotaan. Banyak masyarakat, khususnya golongan ekonomi menengah ke bawah, terjebak dalam perjanjian sewa yang merugikan karena ketidaktahuan mereka akan perlindungan hukum yang melekat pada mereka. Seringkali mereka menyerah ketika diusir paksa oleh pemilik, padahal hukum perdata memberikan ruang untuk mempertahankan hak mereka melalui gugatan wanprestasi atau perbuatan melawan hukum (PMH).[21] Oleh karena itu, penting untuk membedah bagaimana doktrin hukum perdata dapat dioperasionalkan untuk melindungi penyewa dari tindakan sepihak yang tidak berdasar hukum.
Footnote:
[1] Miru Ahmadi, Hukum Kontrak: Perancangan Kontrak, Jakarta: Rajawali Pers, 2011, hlm. 20.
[2] Achmad Ali, Menguak Teori Hukum (Legal Theory) dan Teori Peradilan (Judicialprudence), Jakarta: Kencana, 2009, hlm. 350.
[3] Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Pasal 1548.
[4] Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Pasal 1338.
[5] Mariam Darus Badrulzaman, KUHPerdata Buku III Hukum Perikatan dengan Penjelasan, Bandung: Alumni, 2001, hlm. 125.
[6] M. Yahya Harahap, Hukum Acara Perdata: Tentang Gugatan, Persidangan, Penyitaan, Pembuktian, dan Putusan Pengadilan, Jakarta: Sinar Grafika, 2005, hlm. 450.
[7] M. Yahya Harahap, Segi-segi Hukum Perjanjian, Bandung: Alumni, 2007, hlm. 212.
[8] Ibid., hlm. 17.
[9] Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Pasal 1365.
[10] Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Pasal 1266.
[11] Arsyindah Farhan, “Derita Ngontrak di Jakarta Timur, Sudah Jadi Penyewa Tertib Tetap Diusir dengan Alasan Bohong” – Halaman 1 (detik.com), diakses 13 Juni 2026.
[12] Munir Fuady, Wanprestasi dalam Hukum Perdata, Bandung: Citra Aditya Bakti, 2002, hlm. 18.
[13] Agus Yudha Hernoko, Hukum Perjanjian: Asas Proporsionalitas dalam Kontrak Komersial, Jakarta: Kencana, 2010, hlm. 27.
[14] Sudikno Mertokusumo, Mengenal Hukum: Suatu Pengantar, Yogyakarta: Liberty, 2003, hlm. 12.
[15] Sudikno Mertokusumo, Hukum Acara Perdata Indonesia, Yogyakarta: Liberty, 2009, hlm. 90.
[16] Retnowulan Sutantio & Iskandar Oeripkartawinata, Hukum Acara Perdata dalam Teori dan Praktek, Bandung: Mandar Maju, 2009, hlm. 15.
[17] Man S. Sastrawidjaja, Hukum Perikatan, Bandung: Alumni, 2007, hlm. 29.
[18] Ricardo Simanjuntak, Teknik Perancangan Kontrak Bisnis, Jakarta: Kontan, 2008, hlm. 59.
[19] Agus Yudha Hernoko, Op. Cit. hlm. 66.
[20] Sutan Remy Sjahdeini, Kebebasan Berkontrak dan Perlindungan yang Seimbang bagi Para Pihak dalam Perjanjian Kredit Bank di Indonesia, Jakarta: Azza Grafika, 2014, hlm. 81.
[21] Gunawan Widjaja, Seri Hukum Bisnis: Perjanjian Sewa, Jakarta: RajaGrafindo Persada, 2003, hlm. 52.
Writer and Copyright:
Dr. Appe Hutauruk, SH., MH.
Advokat & Dosen Fakultas Hukum Universitas Mpu Tantular
Ketua umum Komunitas Masyarakat Anti Korupsi & Penggelapan Pajak
AKTIVIS 1998